Diana's Happy Life

稅　目3：土地增值稅

課稅原因：移轉土地且有增值者
繳納時點：土地移轉時
繳納方式：申報納稅
節稅重點：（1）以多處取代一次
　　　　　（2）善用夫妻間相互贈與免贈與稅的方式

賣房子，一定會面臨土地增值稅的問題。依規定，在土地所有權移轉時，房屋所有權人應按土地漲價總金額來徵收土地增值稅，完全符合  國父所說的「漲價歸公」精神。但如果是因為繼承而移轉的土地、各級政府出售或依法贈與的公有土地，以及受贈的私有土地，則免徵土地增值稅。

該如何規畫土增稅的節稅？建議你，出售土地時，應先試算土地增值稅的稅額，以盤算其出售土地的成本，或分析應負擔多少稅負，才可取得最好的出售價格。

在計算土地增值稅時，除了符合一生使用的自用優惠稅率為10%外，其餘則依持有土地年限及超過漲價總金額倍數，分有20%、30%與40%不等的一般稅率及按持有年限分別減徵百分比之計算。

土增稅的計算公式看起來似乎很複雜，但其實只要到財政部稅務入口網站（etax.nat.gov.tw）上點選左側的「線上稅務試算」，再點選「土地增值稅試算」，輸入你的土地資訊，就可輕易分別試算出優惠和一般稅率的土地增值稅額。

而想要精省土增稅，可以採取「以多處取代一次」及「善用夫妻贈與」等方式雙管齊下，以下分別說明。

1. 以多處取代一次
由於出售土地享用「一生一次」自用優惠稅率並不限「一處」，換句話說，只要不超過都市土地300平方公尺及非都市土地700平方公尺，即可「一次多處」享用。但要注意，立約日限「同一天」訂立，而申報日也需「同一天」，這只要向任一土地所在地主管稽徵機關統一受理申報即可，這是作者於90年3月23日向財政部請釋核准的。

2. 善用夫妻間相互贈與免贈與稅方式
若自己的優惠額度已用掉，但配偶還沒，就可以將要出售的土地先行贈與給配偶，並選擇土增稅緩課，當土地出售給第3人時，由於配偶尚未使用，這時就可以派上用場了。

土增稅大利多 一生一次到一生一宅：

為了活絡房事，行政院規畫放寬個人出售自用住宅優惠稅率，除了原本的「一生一次」自用住宅優惠稅率可用外，還多了一項「一生一宅」的節稅效率。所謂的一生一宅指的是，不限次和和金額，只要設藉滿6年，出售前5年無供營業或出租使用，就還是可以用10%的優惠稅率。但要注意的是，必須優先使用「一生一次」，才能採「一生一宅」，如從未申請「一生一次」，就不能直接要求先適用「一生一宅」。

重購退稅 追蹤5年：

忠明2年前在新店買了間套房，由於工作的關係將調到新竹科學園區，因此打算賣了台北的房屋改到新竹置產。朋友阿龍因為從事房仲業，特別提醒忠明，買屋與賣屋的時間最好不要間隔超過兩年。

因為，如果忠明新購房屋的土地地價，超過原本出售房屋的地價，扣除已繳納土地增值稅後的餘額，即可就已繳納的土地增值稅內向主管稅捐機關申請，退還其不足支付新購土地地價的數額，如果在承買時能多做評估，就有可能全額退稅；而且，重購退稅並無次數的限制。另外，符合重購退稅者，不論「先賣後買」或「先買後賣」都可適用。

不過，退稅後「5年內」，不得再移轉或變更為非住宅用途或將戶籍他遷，一經查覺，將被追繳已退回的稅額。這裡所說的「移轉」，除買賣外，也包括贈與，實務中常有配偶或親等贈與而被追繳的案例，尤其是只要合乎退稅的案件，捐稅機關未來都會列管追蹤的，千萬不要心存僥倖。例如贈與太太房地產後，5年內賣掉，即會被追繳已退回的稅額。

讓別人設籍，是否就不能適用優惠稅率？

土地所有權人常遷就於親戚朋友的小孩學區就讀問題，不得不借戶口設籍。自用住宅用地出售時，雖設有他人戶籍，經查明確無出租或營業事實者，可經由土地所有權人與設籍人，分別填寫「無租賃關係申明書」後，仍可按自用住宅用地優惠稅率，享用10%計課土地增值稅。